2023年中国法拍房用户画像和数据分析

法拍房主要平台

法拍房主要平台有3家，分别是阿里、京东和北交互联平台。目前官方认定纳入网络司法拍卖的平台共有7家，其中阿里资产·司法拍卖平台的挂拍量最大。

阿里法拍房

阿里法拍房数据显示2017年，全国法拍房9000套；2018年，法拍房数量2万套；2019年，法拍房数量50万套；2020年，法拍房数量133万套；2021年，法拍房数量168万套。2021年6月之后，阿里拍卖便不再发布法拍房的月报或周报；

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全国司法拍卖房

据统计，2023年1-9月全国司法拍卖房产市场挂拍量为373313套；成交量为107656套，成交率为28.84%，平均成交折扣率为80.19%。

与2022年1-9月相比，全国法拍房挂拍量同比增长13.44%，成交量同比增长11.28%，成交金额同比上涨1.79%，平均成交折扣率同比下降15.39个百分点。

2023年1-9月全国司法拍卖房产市场数据

成都法拍房数量最多

下图是法拍房数量最多的十个城市，成都位于榜首。

法拍房只是一个相对数量而已，我们做数据分析不要从一个数量指标去衡量好坏，最好用多个指标评估，特别是衍生变量效果最好。

例如成都人口2126.8万人，重庆人口3213.3万人，人口多，房屋也多，挂牌量自然也多。结合流拍率来分析，成都，郑州，南宁，昆明，贵阳，哈尔滨，沈阳流拍率非常高。流拍率高，挂牌量高，双高说明这些城市经济有很大隐患，或者是这些城市法拍法规不够完善，居民法拍有很大顾虑。

这些挂牌量高、且成交均价大多都不到1w/平的城市，流拍率基本都在60%。而且围观看热闹的居多，真正报名的人几乎没有。由此可见，当下的法拍市场倒是有点像二手市场。那些挂牌较少的高能级城市，即使成交价比较高但还是物以稀为贵，越贵越稀缺的，反而更能吸引人竞拍。

当然法拍数量多就不一定代表这个城市房子不值钱，还需要参考其他指标。如果法拍数量多，成交率低，那么这些城市房子就真的不值钱。

如上图，除郑州外，今年以来拿下法拍住宅挂牌前5的城市，全都集中在南方地区。前两名被川渝地区承包，并且成都还反超了重庆。说起来重庆也算是法拍界的老大哥了。2021年底，重庆法拍住宅挂拍量就突破了4万套，常年稳居全国第一。而曾经仅次于重庆的成都，如今单就法拍住宅来说，反而超过了重庆。或许也和当下的成都楼市有关。从债务关系来看，重庆和成都破产企业和家庭越来越多。

要知道法拍房的主要来源，其实就是债务纠纷。据最高法院统计，2023年1月，全国在审破产案件企业数2335个，其中浙江破产企业数量达391个。这样不难理解，为什么我们看到今年温州、杭州、宁波的法拍住宅挂牌量也都不低。

昆明法拍房数量激增

如下图最近法拍挂牌激增的昆明。在整个2022年，昆明共挂拍1.1万套，同比激增达161.9%。而在今年上半年，昆明的法拍市场住宅挂牌同样坐在了第5的位置。

上海法拍成交率最高，流拍率最低

首先我们先来看看，法拍成交率最高的是哪些城市：

法拍房成交率Top6排名的：上海、杭州、苏州，温州，北京，深圳。

比如排在第一位的上海成交均价在6.3w/平左右，价格遥遥领先其他城市，但是它的流拍率却是最低（成交率最高）。

成交折扣率在7折-9折之间的上海法拍住宅，占比最多，高达85%。

综合上图，上海、杭州、苏州，温州四个城市房屋置业是最保值的。最保值的老大哥非上海莫属，黄浦江可谓寸土寸金。

法拍法律执行情况
根据之情律师介绍，江浙沪的法拍房执行力度强、执行速度快，从诉讼到挂牌仅需4个月。长三角地区的法院严格执行腾退后再进行法拍，因此通常不会出现后续腾退执行难的情况。法拍房最大顾虑就是债务纠纷，用户买了法拍房也不一定住的进去。长三角地区的法院严格执行腾退后再进行法拍，这就免去买家后顾之忧。

兰州流拍率最高

下图可见法拍流失率最高的城市主要分布在西部，东北，西南地区。兰州法拍流失率有的夸张。

百度搜索了一下，兰州法拍流失率较低确实属实。

学区房价格下降

每到3、4月都是学区房成交的旺季，而今年学区房房价可不太乐观，就连上海对口明珠小学的最强学区房——朱家滩小区，也从15w/平的挂牌价，一路跌到成交均价在10w/平，跌超30%。

学区房市场的回落，也让不少人动了趁机捡漏的心思。

就比如同样也是杭州顶级学区房的中大文锦苑，曾经因为对口“学军小学本部+十三中”，早在2018年时，就曾卖出过15w/平的超级单价。

而最近接连成交两套法拍房，尤其是3月10日成交的一套97.04平的房源，折合起拍单价仅约5.82w/平。

如此性价比的价格，自然能引来10人报名，39次出价。

背后也和当下的楼市情绪相关。

上亿的豪宅、捡漏的学区房，为什么突然冒出来这么多法拍房源？

除了企业破产产生的债务纠纷外，现在的楼市走向也确实对法拍房数量上涨有一定刺激作用。

第一，应该是来自房价下跌的影响。

从数据来看，今年6月，二手房价下降城市有63个，创最多下调城市记录。

法拍的住宅增多

而最近有个不太一样的变化引起我注意的——拿出来法拍的住宅越来越多了。这意味着越来越多的家庭走向破产。房子在中国人心里不只是房子，而是一个温暖的家，一家人勒紧裤腰带也要还清房贷。只可惜离婚率居高不下，通货膨胀，电信诈骗疯狂肆虐，p2p暴雷，股市不景气，教育和医疗开支升高，可支配收入降低等多种因子正在推动住宅法拍房越来越多。

单从数量上说，2023年1-6月法拍房总挂牌量30.4万套，而其中住宅占比最高，高达59%，并且这样的趋势还在上涨。

居民扛不住，房子免费送？

国内还是有很多改善性住房需求。此外不久前我看到这样一则消息：房屋免费送，不要钱，首付别人已经付了，只需要把剩下几十年银行按揭贷款还了即可。

不少业主开始免费送房子，条件只有一个，接下剩余的房贷。

因为这位业主的这套房子购于2017年，包括28万元首付+90万元按揭贷款，面积69平，折合单价1.7w/平。

如今小区均价只要1.25w/平。

首付跌没了不说，房贷本金还剩80万。但小区同面积的挂牌价，有的已经低过80万了。

这样的房子继续还贷，其实就相当于纯粹亏钱。

此外，如今二手房的流动性正在走低。

根据研究院数据，全国50个重点城市的二手房成交周期已经延长到了65天。并且据上海证券报报道，现在购房者中大部分客户会把时间花在谈价格、谈成交周期上，市场成交率也只有20%至30%。

一方面房价在降低，另一方面房子还不好卖出去，或许这样的情绪下，自然也会让很多购房者失去继续还贷的动力。

当然，毕竟法拍房一直以来都算是一个特殊渠道，如果我们真的看到了较为优质的法拍房时，也需要警惕背后的债务纠纷问题。

上亿房源也在被拍卖

首先值得注意的是，今年不少上亿元的豪宅都开始挂牌法拍了。

就拿一线城市来说，我整理了今年部分1亿以上的法拍房：

不仅有很多大面积的上亿豪宅在法拍，甚至就这样的高价下，不少小区还能做到多套房源出售。

比如在上海，近期以1.58亿天价，刷新7月成交记录的绿城黄浦湾楼王。

这是一套高区江景大平层，在7月1日经过39轮出价，最终以较起拍价溢价26.4%成交，单价超34w/平。

而在此之前的6月，同样一套绿城黄浦湾的上亿豪宅可没有这么幸运，一轮流拍后，于7月3日再次流拍。

这样的价位的顶级豪宅，居然一个月内，就接连拿出2套法拍，可见今年确实多了很多高段位选手，正在涌向法拍市场。

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房企暴雷数量增多-整栋楼或整个小区被拍卖开始常见

去年以来，房企暴雷数量明显增多，现在这一反射弧已明显反射至法拍市场。近两年来，法拍市场上整个小区、整栋楼被批量拍卖的情况开始常见，而这种情形在他过往七八年的职业生涯中是极其罕见的。

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