二手房交易流程及避坑指南

一、写作目的

近几个月房价一直跌跌不休，对于投资客来说这段时间肯定不好过，但这段时间也正是置换房子的好时候，在这次的房产交易过程中，我遇到了很多坑以及一些需要注意的细节，特此记录。

本文主要是站在卖方角度去写的，对于买方交易的一些细节，虽有提及但难免疏漏，望注意。

二、主要流程

1、查档

这个环节是中介要做的事，主要是查买家的购房资质和卖家的产调信息，确认无误方可进入下一步流程。

2、签定金合同

中介约上买卖双方去中介公司专门的签约中心签定金合同，约定房产交易金额、支付方式、定金金额、家具家电处理方式、违约规定、房屋交割细节等，细节可作为补充协议写在合同中，定金一般在5W～20W之间，定金越多对卖方越有利，防止买方违约。签完合同后，中介会收走卖方的房产证直到过户那天被房管局回收。

3、网签

这是整个流程中最重要的环节。网签就是在房管局网上备案，防止一房两卖，同时买卖双方签正式的房屋买卖合同，签订地址也是在中介公司专门的签约中心，其中会约定买家首付款打款时间、卖家房贷解押时间、违约规定以及中介监管账户账号，监管账户是用来接收买家首付款的，首付款在过户结束后会打给卖家。

网签合同签订好以后卖家就可以预约银行提前结清房贷的时间了，如果卖家房贷还有很多，一定要等到买家把首付款打到监管账户后再结清房贷！因为卖家结清房贷的钱一般是四处借的，利息较高，万一买家违约没有打首付款，卖家就把房贷结清了，那么后面卖家每天要承担很多利息，压力会比较大。当然，打首付款和房贷解押没有明确的先后关系，因此也要在合同中约定好违约赔偿事宜，比如买家在规定时间没有将首付款打入监管账户或卖家在规定时间没有将房子解押，均需要赔偿房款交易金额的20%。

4、交首付

买家把首付款打入监管账户，同时去银行面签，签按揭贷款合同。全款买房的需要将全款打入监管账户，也不需要去银行面签。

5、解押过户

卖家房贷结清后，快的话第二天就能解押过户。解押就是卖家房贷结清以后还需要去银行拿到结清证明和他项权证，去房产交易中心做解押。解押完毕后买卖双方就可以一起过户了，过户地点同样也是在房产交易中心，过户前需要注意的是，如果双方约定了房屋交易价格做低，也就是实际成交价高于合同价，那么过户前需要买家将差价补齐打给卖家。过户流程很快，在中介的帮助下，一般十几分钟就能搞定。

6、出产证

过户完成后，买卖双方进行在线缴税，缴完税以后就等着出产证了，如果是早上过户的，一般买家下午就能拿到房产证。

7、拿房款

房产证出来以后，卖家就可以拿到监管账户中的首付款了，中介公司会将监管账户中的资金划拨给卖家提供的银行账号，如果当天来不及，一般第二天卖家肯定能收到首付款，如果卖家比较急，可以自己去中介公司总部拿首付款支票，然后去支票上指定的银行网点进行入账操作。剩余的房款等银行那边的按揭合同审核通过后就会拿到。

8、交房

卖家腾空房子，水电物业费交割好，买家就可以收房了。